上海商业储运有限公司与上海新华书店(新华书店上海发行所)房屋租赁合同纠纷一案(2300字)

发表于:2017.5.10来自:www.ttfanwen.com字数:2300 手机看范文

上海商业储运有限公司与上海新华书店(新华书店上海发行

所)房屋租赁合同纠纷一案

_______________________________________________________________________________________

(20xx)沪二中民二(民)终字第2354号

民事裁定书

上诉人(原审原告)上海商业储运有限公司。

法定代表人王某某,董事长。

委托代理人孙亚军,上海市中广律师事务所律师。

委托代理人陈玉文,上海陈玉文律师事务所。

被上诉人(原审被告)上海新华书店(新华书店上海发行所)。

法定代表人哈某某,总经理。

委托代理人董增祥,上海市金马律师事务所。

委托代理人蒋春艳,上海市金马律师事务所。

上诉人上海商业储运有限公司(以下简称商业储运公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(20xx)黄民四(民)初字第151号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海商业储运有限公司及其委托代理人孙亚军、陈玉文,被上诉人上海新华书店(新华书店上海发行所)及其委托代理人董增祥、蒋春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,涉案的本市四川中路某号1-4层房屋原产权人上海一百(集团)有限公司就上海新华书店租赁使用该房屋曾于20xx年x月向黄浦区人民法院起诉[案号为(20xx)黄民一(民)初字第1532号],要求与上海新华书店解除租赁合同(该合同系商业储运公司与上海新华书店于19xx年x月签订)并收回该房屋,黄浦区人民法院审理后于20xx

年x月x日以“商业储运公司和新华书店建立的租赁关系,是国家计划经济体制下国有公司之间依国家行政宏观调控所建,是国家对国有资产的重新分配。新华书店承租权的取得并非基于商业储运公司的出租意思表示,而是基于市府的有关文件精神取得。故此类房屋争议不能按照市场经济的规范进行处理也不宜用现行合同法的规定来调整,而应当通过行政方式进行解决。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由作出驳回上海一百(集团)有限公司的起诉裁定。后上海一百(集团)有限公司不服裁定,提起上诉[案号为(20xx)沪二中民二(民)终字第89号],本院于20xx年x月x日作出驳回上诉维持原裁定的裁定。

20xx年x月x日,涉案房屋的权利人登记为百联集团有限公司。百联集团有限公司授权商业储运公司经营管理(含对外出租)涉案房屋。

20xx年x月,上海新华书店发函给商业储运公司,称合同期限将届满,要求续签涉案房屋的租赁合同。同月底,商业储运公司回函上海新华书店,表示涉案房屋不属于公有非居住租赁用房,不再续签房屋租赁合同。之后,上海新华书店仍按原租金标准支付租金,为此商业储运公司要求退还并认为该行为并不导致原租赁合同的续约。20xx年x月x日,商业储运公司起诉,要求法院判令新华书店移交四川中路某号大楼1-4层租赁场地;判令上海新华书店按市场租金每天每平方米3.5元的标准支付自20xx年x月至实际搬迁时止的房屋使用费。

原审法院认为,就涉案房屋的租赁争议曾经诉讼,并经法院一、二审审理裁决,结论明确。无论涉案房屋的权利主体如何变化,均不能改变新华书店租赁使用涉案房屋的性质和政策因素。虽然双方的租赁合同已经届满,但就续租还是搬离仍不能背离原历史条件,仍不能完全按市场经济的运作模式及现行合同法的规定进行处理,对此类属历史遗留问题的房屋纠纷,仍可由相关行政部门予以调处为妥。商业储运公司的此次起诉,与前案属同一事实,属于“一事二诉”。

原审法院审理后作出驳回储运公司的起诉的裁定。

上诉人储运公司不服原审法院裁定,向本院提起上诉称,原裁定没有查明本案的事实。本案的事实是涉案的房屋是19xx年x月x日由上诉人前身上海市国营商业仓储公司出资从英商卜内洋碱股份有限公司有偿转让所得,不是政府没收、征用和接管所得。法人依法取得房地产权证的合法财产所有权受法律保护,作为审判机关的人民法院不予保护,不符合法律规定。原裁定认定此次起诉与前案属于“一事二诉”系认定事实错误。20xx年前案的诉讼请求是请求解除租赁合同,收回房屋,属于合同期内的法律事实;而20xx年本案的诉讼请求是移交租赁场地,支付使用费,属于合同期限外的法律事实;起诉依据的法律事实不同,诉讼请求不同,不属于“一事二诉”。原判决适用民事诉讼法第一百一十一条第一款第五项,是受理阶段适用的条文,不是审理阶段适用的条文;裁定不予受理才能适用第一百一十一条

第一款第五项,并且必须同时依据该条文裁定:“告知原告按照申诉处理”。而本案已经进入实体审理程序,且审理依据是合同期限外的法律事实和新的不同的诉讼请求,不存在裁定不予受理并告商业储运公司按照申诉处理的裁定主文,故原裁定适用法律错误,违反法定程序。上诉人请求撤销原裁定,发回原审法院继续审理,或者由上级人民法院审理,或交其他下级法院审理。

被上诉人上海新华书店辩称,20xx年黄浦区人民法院一审和20xx年上海市第二中级人民法院的二审,查明了事实。20xx年至今事实没有变化,唯一变化的是上诉人的主体发生了变化。解除合同和收回租赁场地没有差异,基本事实没有改变。要求驳回上诉,维持原裁定。

本院经审理查明,原审法院查明事实属实,本院予以确认。

本院认为:商业储运公司和新华书店建立的房屋租赁关系是计划经济体制下国家对国有资产的重新分配,新华书店取得承租权是基于市府的有关文件。虽然双方的租赁合同期限

已经届满,双方就续租或搬离发生纠纷,此类属历史遗留问题的房屋纠纷,不能按照市场经济的规范进行处理,也不应适用现行合同法的规定调整,应当由相关行政部门予以处理。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。商业储运公司的上诉请求依据不足,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条之规定,裁定如下:

驳回商业储运公司的上诉请求,维持原审裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长审 判 员代理审判员书 记 员 李虎 杨奕 冯卫 金卓蕴




第二篇:上海某发展有限公司诉上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁合同纠纷一案 4300字

上海某发展有限公司诉上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁

合同纠纷一案

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(20xx)杨民四(民)初字第892号

民事判决书

原告上海某发展有限公司。

法定代表人王某,董事长。

委托代理人陈某,上海某律师事务所律师。

被告上海某餐饮有限公司。

法定代表人周某,董事长。

被告周某。

两被告委托代理人胡某,上海市某律师事务所律师。

原告上海某发展有限公司诉被告上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由代理审判员朱萍独任审判,公开开庭进行了审理。原告上海某发展有限公司之委托代理人陈某,被告上海某餐饮有限公司及周某之委托代理人胡某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某发展有限公司诉称:原、被告于20xx年x月x日签订了《上海市房屋租赁合同》,约定原告将其代管的位于本市杨浦区某路568弄16号面积为279.58平方米的商铺出租给被告作为经营餐饮使用,租金自20xx年x月x日开始支付,并对交付日期和租赁期限、租金、支付方式和期限、违约金等都作了相关约定。合同签订后,原告按约履行了合同义务,但被告除支付20xx年x月x日至20xx年x月x日租金人民币119,056元外,未再向原告支付租金。故诉至法院,要求判决原告与第一被告签订的租赁合同于20xx

年x月x日解除;判令第一被告支付20xx年x月x日至20xx年x月x日的房屋租金人民币483,073元;判令第一被告支付违约金人民币29,764元;判令第一被告将房屋恢复原状并返还原告,支付自20xx年x月x日至房屋实际交付之日止的房屋使用费(按照每日每平方人民币10元计算)。

  被告上海某餐饮有限公司辩称:被告早已于20xx年x月口头表示解除合同的意向,并于20xx年x月开始停止营业,故对解除合同表示同意。被告已将租金支付至20xx年x月x日,故原告应从20xx年x月x日催讨租金,原告的起算日期有误,此外,因原告没有及时对解除合同做出表示,故从20xx年x月之后收不到租金的责任在原告,因此,被告同意支付欠付租金,但20xx年x月之后的欠租只同意承担50%;至于违约金,被告曾于20xx年x月与原告协商过,原告表示不追究;房屋同意归还,但无法恢复原状,要求将装修折价款抵扣租金;关于房屋使用费,因补充合同中明确原告收取租金的时间范围,故原告只能主张20xx年x月x日至20xx年x月x日。

被告周某辩称:签订协议时,被告只是在第一被告办理执照申请中代为签订协议,合同明确约定所有的权利义务转到第一被告。原告现对被告也没有诉请。

经审理查明:20xx年x月x日,原告与第二被告周某就上海市杨浦区某路568弄16号房屋279.58平方米(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》,约定原告作为房屋代管人,与被告建立租赁关系,将系争房屋租赁给被告作为餐饮使用;房屋租赁期自20xx年x月x日至20xx年x月x日止;该房屋每日每平方米建筑面积租金人民币3.5元,月租金总计为人民币29,764元。被告应向原告支付房屋租赁保证金,保证金为2个月的租金,即人民币59,528元;除原告同意被告续租外,被告应在本合同的租期届满后的1日内返还该房屋,未经原告同意逾期返还房屋的,每逾期一日,被告应按10元/平方米(人民币)向原告支付该房屋占用期间的使用费;同时合同还约定,被告逾期不支付租金累计超

过2个月的,原告可书面通知解除合同,违反合同的一方,应向另一方按月租金的1倍支付违约金。并在合同补充条款中约定,该房屋第一年每日每平方米建筑面积租金为人民币

3.5元,月租金总计为人民币29,764元;第二年每日每平方米建筑面积为人民币3.5元,月租金为29,764元;第三年每日每平方米建筑面积为人民币5.5元,月租金为人民币46,771元;第四年每日每平方米建筑面积为人民币5.78元,月租金为人民币49,152元;第五年每日每平方米建筑面积租金为人民币6.06元,月租金为人民币51,534元;房屋租赁期自20xx年x月x日起至20xx年x月x日止,装修期为3个月,于20xx年x月x日起支付租金;自本合同签订当日,被告应支付相当于本合同约定2个月租金的保证金共计人民币59,528元,作为履行合同和提供商品服务质量的担保;被告还应支付开业保证金相当于本合同约定1个月租金,共计人民币29,764元,被告如期开业,开业保证金将自行转为第一个月租金;双方明确,第二被告作为投资者(股东)正在申请设立餐饮企业,被告承诺该企业中处于绝对控股地位(如未获绝对控股地位则经其他股东授权后有权签署本合同),经其他股东(如有)授权与原告签订本合同时,正在办理该企业的注册登记手续,并且所承租之房屋即为该企业的注册地址及经营场所;被告预计最迟于本合同规定之起租日前取得该企业的营业执照;被告之企业依法成立之日,本合同(自始)即自动转由该企业承受;特别规定:原告作为该房屋的代管人,受房屋产权人某置业集团(上海)有限公司委托有权向被告出租该房屋,原告受委托期限为20xx年x月x日至20xx年x月x日,委托期限届满后,本合同原告权利义务由房屋产权人某置业集团(上海)有限公司直接承受,20xx年x月x日后被告租金直接向房屋产权人支付,保证金转入房屋产权人账户并由房屋产权人管理,房屋产权人在本合同盖章以示确认。20xx年x月x日,第二被告签收业主手册、业主联络卡、钥匙,并验收水、电数。20xx年x月x日,原告(甲方)与第二被告(乙方)、第一被告(丙方)签订《补充协议》,约定乙方于本补充协议签署日起,将其在《租赁合同》(包括与

租赁合同有关的确认书)下的所有权利和义务一并转于丙方,丙方由此受让乙方转让的一切权利和义务;甲方对上述权利和义务之转让和受让予以认可。甲方确认:(1)经上述转让和受让后,丙方承受原乙方在租约下的权利和义务;(2)自本补充协议签署日起,甲、乙双方之间不再存在任何合同关系;在本协议签署之前甲方依《租赁合同》已产生的权利,在本补充协议签署后,甲方均可向丙方主张。20xx年x月x日,原告向第一被告发函,表示已于20xx年x月x日向贵公司发出结算通知,至今未收到该款项,催款金额为20xx.12-20xx.3租金合计人民币119,056元。20xx年x月x日,原告向两被告发出《关于解除租赁合同的函》,表示自20xx年x月x日至今,被告除向原告支付20xx年x月x日至20xx年x月x日租金119,056元外(其中含开业保证金转为8月份租金),其余租金未付,累计欠付租金505,988元;鉴于被告的行为已构成根本违约,根据《租赁合同》第九条的约定,原告决定正式解除《租赁合同》,请被告在收到本函后7日内向原告支付租金505,988元、违约金29,764元及相应的逾期付款滞纳金,并将该商铺恢复原状向原告交付。20xx年x月x日,原告再发《催告函》,表示7日期限已届满,被告未做出任何回应,亦未迁出该商铺,请被告在20xx年x月x日前向原告支付租金505,988元、违约金29,764元及相应的逾期付款滞纳金,并将该商铺恢复原状向原告交付,届时被告仍未履行的,原告将于20xx年x月x日将该商铺收回,提存该商铺内物品。20xx年x月x日原告诉至本院,作如上诉请。

20xx年x月x日,原、被告双方就房屋权利交接达成一致。审理中,因双方对装修残值各执己见,无法调解,本院于20xx年x月x日委托工程审价评估,因被告不同意支付审价费,上海第一测量师事务所有限公司向本院说明后,本院多次与原、被告调解、谈话,双方均不同意调解、支付审价费。20xx年x月x日,因被告经多次通知仍未缴纳鉴定费,上海某测量师事务所有限公司发函建议撤销委托审价。

本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告与第二被告签订租赁合同后,原告按约交付房屋,并且在第一被告成立后,三方又订立补充协议,原合同权利义务由第一被告受让,故第一被告理应承担支付租金及原合同约定的其他责任。因原告已于20xx年x月x日发函解除合同,被告亦无异议,现被告除已支付自20xx年x月x日至20xx年x月x日的租金(含开业保证金)人民币119,056元,之后未再支付,故原告催讨欠付租金和房屋使用费,理应支持。因合同明确原告受产权人委托期限为20xx年x月x日至20xx年x月x日,故原告有权主张的欠付租金租期限应为20xx年x月x日至20xx年x月x日,房屋使用费应自20xx年x月x日至20xx年x月x日。至于房屋使用费的标准,原告主张所依据的合同约定应为合同到期后的收费标准,根据本案的具体情况,仍以参照原租金标准为妥。被告关于20xx年x月口头通知原告解除合同,并于20xx年x月开始停止营业,对20xx年x月后的欠费只同意承担50%责任的抗辩,未提供证据证明,于法无据,本院难以采信。因被告使用租赁房屋却未按期支付租金,构成违约,原告主张违约金,符合双方约定,可以支持,被告认为曾口头协商免除违约金,没有证据证明,本院亦不予采信。审理中,原、被告双方已于20xx年x月x日交接房屋权利,关于解除合同后装修残值的确定,因被告未付评估费导致审价不能继续,本应承担相应的不利后果,现考虑到被告确进行过一定的装修,根据被告自述的装修残值,同时考虑导致合同解除系因被告违约,由本院酌情确定。至于保证金,因合同明确转入房屋产权人账户,由产权人管理,故本暂不作处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定,判决如下:

一、原告上海某发展有限公司与被告上海某餐饮有限公司、周某就上海市杨浦区某路568弄16号面积为279.58平方米的房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于20xx年x月x日解除;

二、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司20xx年x月x日至20xx年x月x日房屋租金人民币479,200元;

三、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司违约金人民币29,764元;

四、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司20xx年x月x日至20xx年x月x日房屋使用费人民币26,788元;

五、原告上海某发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海某餐饮有限公司装修残值补偿款人民币150,000元。

负有付款义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币9767元,减半收取人民币4883.5元,由被告上海某餐饮有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员 朱萍

书 记 员 储嘉?

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