娃哈哈梦碎商业地产 首家娃欧商场或解约撤场(3800字)

发表于:2016.4.18来自:www.ttfanwen.com字数:3800 手机看范文

笸箩大水花,扫帚大尾巴,捞个小糠虾。还记得宗庆后曾经的豪言壮语吗?“商业地产太简单了,比管饮料工厂可容易多了!”不知道如今的他再听听当年亲口说出的这番话,心里会作何感想。

其实宗庆后当初进军商业地产的初衷也容易理解,本土外资零售商变着法的压榨让他忍无可忍,而另一位中国首富王健林的万达则正在全国飞速扩张,看起来是那么简单,唾手可及。

如今唯一的实体项目娃欧商场一败涂地,宗氏父女对商业地产的分歧日甚,人才团队无法跟上,管理“一言堂”,战略频繁变动朝令夕改,曾经紧密合作的经销商离心,娃哈哈商业地产前景一片黯淡。这是门外汉的学费,跟他面临相似风险的还有一连串威名赫赫的人物单:苏宁的张近东、雨润的祝义才、红星美凯龙的车建新、海尔的张瑞敏......

娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑,娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年,并有意解除合同离场。

宗庆后跨界商业零售的首次试验或将宣告失败。6月5日,中国房地产报记者独家获悉,娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑,娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年,并有意解除合同离场。

“上个月娃哈哈已单方面提出解除租赁合同,如果正式解约,娃哈哈需担负约1800万元的违约金。”浙江浙欧置业有限公司(下称“浙欧置业”)相关负责人向记者表示,杭州娃欧商场的物业正是浙欧置业旗下的尊宝大厦。

20xx年6月,娃哈哈集团高调宣布进军商业地产,随即于当年11月,在杭州钱江新城尊宝大厦开设全国首个娃欧商场,娃哈哈将这一天定义为“企业发展史上很重要的一天”。

当初为引进娃哈哈集团入驻,浙欧置业也给出了低于市场价70%的租金,合同上的租期长达16年。然而记者调查发现,开业一年半以来,杭州娃欧商场经营惨淡、持续亏损,逐渐沦为娃哈哈集团的弃子。

事实上,早在今年全国两会期间,宗庆后就曾公开表示不看好杭州的商业地产。“杭州以前商业地产不发达,但是现在在建的有很多,我们也不敢做了。”宗庆后表示。

记者注意到,今年4月起,杭州娃欧商场开始进行重大调整,商场主体部分已经改成“娃哈哈未来城教育中心”,主营儿童教育咨询、教育服务等,娃哈哈也以此宣布正式进军教育产业。而这看似不起眼的改变背后,是娃哈哈颇为混乱的多元化路径中的又一步乱棋。 “杭州项目存在太多先天不足,失败是意料之中的。”RET睿意德商铺部董事杜斌指出,娃欧商场的定位与娃哈哈集团的主营业务关联度不大,且娃哈哈缺乏从事零售、地产的经验和人才储备,原本就不被业内看好。如无重大改善,未来娃哈哈跨界商业之路必将越走越险。

一、亏损严重将被抛弃

杭州钱江新城富春路与市民街交叉处,尊宝大厦两座高层写字楼巍然矗立,杭州娃欧商场安静地开在大厦底部的一角。从煊赫一时的娃哈哈商业“高富帅”,到冷冷清清落魄收局的“穷屌丝”,时间跨度仅仅一年半。

20xx年上半年,娃哈哈联合了浙江、湖南两省的部分经销商,通过集资参股的方式成立了娃哈哈商业股份有限公司(下称“娃哈哈商业公司”),第一期投资17亿元,主要投向娃欧商场,目标是“5年内做到商业公司上市”。

当年11月29日,娃哈哈集团为加快首个项目落地速度,迅速在钱江新城租下3.5万平方米的物业,开出第一家娃欧商场。彼时宗庆后表示,未来娃哈哈将采取租物业的办法再开设3~5家商城,并计划在5年内筹建100座商场或综合体,而每年平均20座的速度可与万达广场相媲美。

言犹在耳,宗庆后的美好蓝图却在第一步就蒙上了灰色。记者在现场看到,杭州钱江新城的娃欧商场如今一片冷清,店员倚靠在店铺门口百无聊赖,整层楼上多数收银台都已关闭。一位工作人员告诉记者,商场因为经营惨淡、亏损严重,目前正进行内部调整。 “20xx年年底签约时,约定娃哈哈一次性缴纳7000万元的保证金,如今娃哈哈觉得保证金过高,提出从最初缴纳的保证金里扣除拖欠的房租,遭到我们拒绝后,在今年5月底向我们发来解约函。”上述浙欧置业负责人称,独立负责商场运作的娃哈哈商业公司从去年12月起开始拖欠租金,金额达上千万元,“因经营惨淡要求解约,在我们看来实在有点不讲信用”。

“就像一个婴儿刚落地就夭折了,房东是赔了夫人又折兵。”杭州双赢机构总经理章慧芳表示,娃欧商场的租金只有2元/平方米/天,远低于现在钱江新城的商铺租金水平,且租期长达16年。在这样的优惠条件下,杭州娃欧商场仍未安然度过前三年的养铺期,可见其生命力原本就脆弱。

事实上,娃哈哈集团对于杭州首个项目的态度一直十分微妙。去年4月,当杭州娃欧商场首次传出经营不善的消息时,一位娃哈哈商业公司副总曾向中国房地产报记者坦言:“杭州项目运营确实出现困难,形象定位、产品线等都有问题,娃哈哈没有商场运营的经验,进入这个领域交点学费是很正常的事情。”

更有娃哈哈集团内部人士透露,娃哈哈商业公司正经历人事动荡,整个公司除了总经理之外,副总等领导层人员均被免职,原来的团队成员也面临着解散。记者了解到,至今娃哈哈商业公司仍处于不断更换管理团队的状态中。

二、转型教育暗藏玄机

娃欧商场玩不转,改行做儿童教育城,这在杭州商业地产界早已不是秘密。今年4月27日,在娃哈哈集团独家支持的某作文比赛颁奖典礼上,宗庆后宣布位于尊宝大厦的娃欧商场部分调整为“娃哈哈未来城”,这也意味着,全国第一家娃欧商场正式开始改头换面的转型。

今年3月,娃哈哈商业股份有限公司与上海三捷投资集团有限公司(下称“上海三捷”)共同出资成立杭州娃哈哈三捷投资有限公司(下称“娃哈哈三捷公司”),负责运营娃哈哈未来城。工商资料显示,娃哈哈三捷公司中,娃哈哈商业股份有限公司出资额300万元,持股比例15%;上海三捷投资集团有限公司出资额1700万元,持股比例85%。工商核准的经营范围包括“实业投资、教育信息咨询”,法定代表人是杜建英。

记者也注意到,因项目转型为教育产业,杭州娃欧商场内部已经发生了不小的变化:在负一层的家具装饰区的一隅,工作人员来来往往为即将开幕的画展做最后的布置;二楼原来的欧洲奢侈服饰店已悄然清空,正重新装修,并特别辟出一块区域作为“娃哈哈未来城”项目的咨询区和体验区。据悉,此项目在今年4~5月份已经完成了今年秋季学期的招生计划。

就这样,原本校办工厂起家的娃哈哈,在第一家商场里做起了教育培训的生意。而值得注意的是,在娃哈哈三捷公司成立后,其股东频频活跃在资本市场上,一度引发娃哈哈借道上市圈钱的质疑。

近日,随着IPO开闸和招股书的陆续预披露,娃哈哈元老、原哇哈哈集团党委书记杜建英投资控股的上海三捷,通过参股PE的方式,出现在IPO企业台州新世纪(28.54, -0.34, -1.18%)光电的间接股东名单内。而借壳申科股份(9.29, 0.00, 0.00%)(002633.SZ)的海润影视,间接股东名单内也出现了上海三捷的身影。

“娃哈哈商业公司最初是经销商集资建立的,投的钱要见回报,商场的路子走不通,借道教育进军资本市场或许是不错的选择。”一位杭州本土开发商高层向记者表示,杜建英作为宗庆后身边最亲近的人之一,其控股的上海三捷与娃哈哈商业公司有着千丝万缕的联系,此次参股准上市公司,或能为娃哈哈后续的商业项目输血。

截至目前,娃哈哈已将商业地产的触角延伸至浙江富阳、余杭,河南南阳,湖南株洲、长沙等城市。但除了杭州娃欧商场外,并没有成型的项目落地,距离宗庆后“3~5年开100家综合体”梦想还很遥远。

三、多元发展或陷困境

“娃哈哈从商场到教育的跨界是从错误走向错误,现在的娃哈哈除了有钱,其他什么都没有。”一位杭州商业地产业内人士直言,娃哈哈的跨界商业地产一直依循着“没有战略就是战略,市场机会就是机会”的逻辑,碰到一个尝试一个,杭州娃欧商场的失败只是开始。 作为商业零售业的“新人”,娃哈哈的商业发展之路并不为业内所看好。浙江省商业经济研究所所长蒋易君就指出,娃哈哈进军零售业甚至商业地产都已经为时过晚。“每个企业都有自己的成长基因,类似华为、万向等企业,在早年就已经积累了扎实的多元化经验,而一直以来娃哈哈的基因只有快消品,缺乏地产经营和投资的基因,现在进军商业地产这么复杂的领域是一项巨大的挑战。”

上述杭州商业地产业内人士还指出,这次娃欧商场暴露出来的问题之一,正是宗庆后的独揽大权。据悉,自19xx年正式注册成立到目前,娃哈哈集团依然如“一个人的公司”:从未设立副手,事无巨细均需宗庆后亲自审批。

纵观杭州娃欧商场的发展历程,不难发现该项目的定位总是因宗庆后本人的思路变化而“朝令夕改”。就在去年7月底的“2013娃哈哈国际精品展销会”上,宗庆后还曾宣布废弃“娃欧商场”的名字,改名为“娃哈哈国际精品商场”,更将对商业地产招商模式等细节进行调整。事实证明,这一调整并不奏效,于是商场又开始转型教育产业。

放弃杭州,走出浙江,娃哈哈的跨界之路还有很长一段路要走。面对外界对于娃哈哈多元化的质疑,宗庆后曾坦言,杭州娃欧商场的选址有一定问题,但娃哈哈的零售战略不会改变,目前正在寻找有经验的大的零售行业巨头进行合作。

“娃哈哈要在未来5年内开100家商场,成功的关键在于人才和团队。尽管商业地产诱惑很大,但如果企业没有建立专业的招商、规划和运营团队,仅靠原有的人马去做,失败的几率会很高。”杜斌表示,娃哈哈对零售业的经营方式与创新模式的理解有一定的可取之处,但种种考验之下,未来娃哈哈想要跨界成功仍然相当困难。




第二篇:商业地产中商场的物业管理模式 2600字

商业地产中商场的物业管理模式

商场是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的购物中心、百货商场及专营商店等和以集购物、办公、娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合性功能的购物商厦或商城,有的还以旅游为主导; 购物、娱乐、饮食等一体化的购物城,如上海的豫园商城等。

一、商场物业的类型和管理特点

(一)商场物业的类型

1.从经营方式分

可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元,顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上,顾客可直接挑选,这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。

2.从楼宇功能分

可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

3.从商业物业档次来分

可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的,所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇,其设施、设备齐全、先进,如电视监控、消防系统都由计算机系统控制,以及先进的管理设施,豪华、高雅的购物环境,可谓现代的商业楼字。

(二)商场的物业管理的特点、建筑特点

从建筑内部一般用大间隔、大空间设置,使整个层面一览无遗;外观设计讲究宏伟、富丽,有的还有广畅喷泉或小瀑布;在装饰上追求典雅、奇特,在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨,造成感观上的刺激或和谐。据此,在管理上要求创造和维持环境的优美,使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返,增强购物的信心和欲望。

1.设施齐全

现代商业设备、设施先进,因而对管理人员的素质要求较高。

2.客流量大

商场进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫管理非常重要,有些零售商品易燃易爆,消防安全不得有半点松懈。

二、商场物业的管理内容

(一)楼宇及附属设施,设备的养护及维修管理

商业楼字的日常养护标准高,维修要求严,其内容同办公楼相似,但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施,设备上,因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂,电脑化程度高,如

供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络,由计算机控制维护管理至关重要,一些设备如电梯,自动扶梯等易出故障,保证其正常运行也靠平时养护。

(二)环境卫生及绿化管理

环境卫生是管理的重点,主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等;内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所,以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护,旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

环境卫生管理方面应注意以下几点:

(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的,由商户提出设计要求或制作,必须由物业管理公司统一安装在合理位置;

(2)柜台内陈列架上商品陈列应美观,不得凌乱或随意置放;

(3)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置,及时清理;

(4)楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间,营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭,而不用长柄拖布擦拭;

(5)雨大进门处及**公用过道应设置一些雨具存放器,尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,同时注意清洁卫生。

(三)安全保卫管理

安全保卫管理是商场物业管理的要点,必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

(1)商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置,这些装置直接与电视监控系统联网,一旦发现火情,烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置;

(2)运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度,尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视,发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头,防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多,柜台多,人流密集,易造成电视监控死角,人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装,流动巡逻,做到勤观察,勤分析,善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

(四)广告管理

商场广告既多又杂,常常出现广告无序有碍整体环境,有的广告还有违反广告法规定,因此必须加以管理。

(1)市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、

颜色等项由物业管理公司审核,做到管理有序。户外广告一般不设置,如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性;

(2)橱窗展示宣传,这也是重要方面,应做到橱窗玻璃洁净,灯火明亮,开关及时、陈列物品整洁有序。 商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修,装修管理应做好以下几个方面:

(1)建立周全、详细、便于操作的管理制度;

(2)专人负责对工程实行严格的监督;

(3)选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;

(4)对装修现场进行监督管理。

(六)租赁管理

有些商场引进了承包制,逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租,作为物业管理公司应做好楼字的租赁同时,注意租赁管理。

1.出租方式

主要有租金投标和协议租金两种,在市口好、顾客量大的商场,商户往往要争相租赁,在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式,以获取理想的租金。而在一般地段,商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金,这一方式较灵活、便利。

2.租金管理

主要是在租金商定时要考虑多方面因素,如商品经营的范围及类别;附近商场楼宇的空置率;承租户的经营特色;商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式,一种先规定一个固定的月租金(根据面积),然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金,然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

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