拓展训练:格兰仕集团销售人员培训计划 (2)(2300字)

发表于:2018.3.12来自:www.ttfanwen.com字数:2300 手机看范文

20xx年度培训计划——明阳天下拓展培训

A、20xx年度营销人员能力评估和培训目标

为了更好地满足培训需求,人力资源科引入《营销人员能力评估》和培训需求评估体系。该系统通过设立各类职能员工的各级能力标准,藉以评估员工的实际能力并找出差距,从而发现员工潜在的培训需求。根据该体系评估结果而提供的培训课程将更有针对性、更有效。

B、 20xx年度营销人员能力评估和主要培训对象

B1各条线分部部长、各营销中心经理、客户经理、推广员和终端经理

B2 总部及其它销售辅助职能机构

C、 20xx年度营销人员工作能力评估体系

C1 营销人员能力评估与培训计划流程

C1.1 全年培训需求调研

a. 培训需求调研定量调研

b. 培训需求调研定性调研

c. 现状与差距分析

d. 可执行方案分析

C1.2 全年培训计划确定

a. 全年培训策略、内容、人员、时间、跟踪计划确定 C1.3 全年培训计划执行

a. 全年培训项目组成立

b. 全年培训计划测试

c. 全年培训计划培训者培训

d. 全年培训计划实施

C2 营销十大核心工作能力评估系统

营销核心工作能力评估系统区别于传统仅仅考虑营销人员个人的级别职能系统;而从人员发展,整体营销组织工作有效性出发,对营销人员的实际技能、技巧进行评估,从而制定出协助营销人员发展的培训和人员发展系统。

C2.1 营销十大核心工作能力内容

营销核心工作能力包括以下三大方面:

第一方面:基本营销知识、基本个人素质 1 个人时间管理

2 制定计划、执行和回顾能力

3 信息上传、下达的有效性-

4 计算机基础应用

第二方面:业务知识、技能

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

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第三方面:管理技能

C2.2 营销十大核心工作能力评估标准

同一职位由不同的员工担任,往往会由于经验、能力等方面的差异而有不同的表现。因此,可以将员工表现以级别的形式表现出来,并界定相应的能力标准。根据员工工作能力对本职工作的满足程度,对于工作能力的评定考核基本上可以划分为四个等级:

? 入门级。达到能力水平最起码要求,需要在指导和训练下工作。

? 实习级。理解并达到工作要求,同时在某些方面的工作展现出一定的成果。对于技术能力方面还需要一定的帮助。

? 操作级。熟练并能以较高标准对工作各个方面进行解释及演示,工作灵活主动、有责任心。 ? 优秀级。能指导其他员工的工作、为其进行解释和演示,积极主动提供反馈信息,能放眼大局并解决重大业务/人员问题,乐于助人。 C2.3 营销十大核心工作能力评估方法

在对每个职能岗位评估后,我们会制定出明确的“营销核心工作能力评估卡”。样本如下:

样本-“客户经理”营销核心工作能力评估卡:

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

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C2.4 营销十大核心工作能力培训需求

通过上面设定的评估标准来评估各职位人员的实际表现是否满足要求。根据双方前期合作以及健力宝公司内部培训需求调研结果显示,销售及相关职能对于上述能力表现的满足尚存在缺口,提高员工在这些能力上的表现是提高员工以及整体生意表现的重要一步。

D. 营销十大核心工作能力培训计划

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

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E. 营销十大核心工作能力培训内容

培训课程内容具体内容安排如下:

E1 课程一 传统渠道管理培训

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

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E2 课程二 现代渠道(KA)管理培训

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

E3 课程三

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

基本素质培训

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

F. 营销十大核心工作能力培训管理

F1销售公司培训资料

在培训全过程中,应用以下资料以确保培训的效果与效率: F2讲师授课演示文档

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

F3讲师练习文档

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

F4学员练习文档

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

F5培训总结与学员评估

拓展训练格兰仕集团销售人员培训计划2

G. 营销十大核心工作能力培训方法

G1主要培训方法

零售管理培训课程以相关基本操作技能为培训主线索,以针对公司的实际终端销售管理相关的案例分析、学员小组讨论、学员练习等为依托手段,同时提供讲师演示文稿以及部分内容的学生手册和其他(如录像与图片等)工具以帮助提高学生的课堂学习效果。

以下内容描述在健力宝集团培训中将采用的部分授课方法。 G1.1 课堂讲授

由具有5年以上相关行业实际管理经验的专业培训讲师针对相关内容进行专题讲述。人力资源科提供演示文稿(PPT)和录像等辅助工具。该方法将被主要应用在业务知识传授和部分技能的讲解内容中。

G1.2 案例分析

受训者在行业中的实际案例或相关行业的案例供参加培训的销售人员分析,并提出解决方案。培训讲师将针对原案例和学员的方案加以讲解和分析。这种培训方法对综合提升受训人员在有关业务中的分析和判断能力具有最佳的效果。 G1.3 分组讨论

除具有案例分析的基本作用外,本方法还能够帮助学员利用

团队或小组的工作方法,更快地分享经验、提高交流技巧和综合问题解决方面的能力。

G1.4 学员练习

该方法主要集中使用在强化所学知识,是帮助学员掌握实地动手分析现实生意问题的优秀方法之一。

G1.5 角色扮演

该方法主要应用在各类交流和演示技巧的训练中,如对商店组织人员的沟通和对顾客的有效沟通等等环节,是某些重点课程的必要环节,如处理常见反对意见等。本课程提供的有实际操作经验的讲师将进一步提高学员在角色扮演中所学习到的知识。

G1.6 培训回顾与效果评估

培训的效果取决于受训者的接受程度。我们利用实地培训抽样调查的方式对每次培训效果进行跟踪检测。 在培训告一段落后(通常1个月以后),培训小组人员将进行抽样实地回访以确定受训者对培训内容的实际掌握情况以及收集对培训内容与方式的建议,并籍以对日后培训进行适当调整。 G2主要培训讲师

在公司内部寻找拥有丰富实践经验以及培训技能的讲师队伍,保证在培训质量达到公司的要求。

本文转自明阳天下拓展培训官网,如有转载请注明出处




第二篇:销售人员培训计划与内容 31700字

销售人员培训计划及内容

培训计划

1、员工自我介绍,员工间互相熟悉。

4、客户接待流程以及销售流程详细解释说明

5、说辞讲解

6、仪礼节以及销售过程中应该注意的问题

7、款知识,贷款的计算方式

8、售流程及注意事项

9、签约流程及注意细节

10、业知识以及房地产相关术语解释

11、工分组到周边楼盘市调

12、考核

一、员工间自我介绍

让员工间做一个自我介绍,首先让他们彼此熟悉减少陌生感。

再让他们做点小游戏,让他们亲近一点,增加他们彼此的默契度,

尽管房产销售竞争很强,但有很多时候是需要同事间的配合的,往往在给客户介绍的时候,同事一句蜻蜓点水的话会带来意想不到的结果。

四、客户接待流程

1、主动与来访客户问候,并面带微笑

保持自然微笑,主动迎上客户,并主动与其打招呼。如:“您好!”等之类的话语。其目的主要是消除第一次来访客户的陌生感,也是在瞬间缩短与客户之间的距离。

2、询问客户是否第一次来访或者二次来访

主动询问客户是否第一次或者第二次来访,可以确定和有效避免撞单和误接同事客户。在日常接待过程中,发生误接和撞单是很正常的事情,但是正确处理撞单还是误接客户这类情况再次发生确非常重要。因为这样不仅是对同事的尊重,也是避免自己重复劳动。

3、引导客户至沙盘并详细介绍项目及其规划

引导客户至沙盘,第一时间让客户在大体上对项目有一个整体的了解。如:“首先确定沙盘方位,”其次整体介绍项目总体开发量以及目前正在开发的所在区域。然后着重介绍在售区域内的详细规划与配套设施,希望以此来激起客户对该项目的浓厚兴趣。

4、讲解过程中及时解释客户提出的所有问题

在讲解和介绍过程中,客户是无法认真听你完整的讲解沙盘,客户会不断地询问自己需要了解的内容,所以经常会出现打断你的介绍。这时你需要及时和耐心解释客户所提出的所有问题以及疑问,之后继续你的介绍。这样可以在介绍过程中及时发现客户对该项目的兴趣所在,然后重点介绍客户所关心的内容,激发客户兴趣。不同的客户对同一项目的需求大不一样,关注每一位客户、了解每一位客户,只有这样才能准确的判断每一位客户。

5、引导客户参观样板间,并详细介绍社区安防和智能系统,重点突出户型设计的人性化以及户型优势

通过对沙盘的初步讲解,客户对该项目产生了兴趣,可能客户会要求参观样板间。这时主动邀请客户参观样板间,使其更加直观的了解项目并带来视觉上的感受。进入样板间第一时间告诉客户是什么户型,如:“两房还是三房。”以此让客户有整体概念,然后引导客户逐一参观。在参观过程中及时讲解户型设计的人性化元素,以此强调户型的优势所在。同时详细介绍该社区的安防系统和智能系统的设置,让客户了解家的感觉不仅仅是舒适,还有安全、方便和快捷。

6、引导客户至洽谈区并详细介绍户型以及配设施并根据客户需求将具体楼层 户型以及价格等逐一详细告诉客户,并根据客户要求计算按揭等相关事宜

参观完样板间之后,引导客户至洽谈区域详细询问和了解客户需要的楼层以及具体相关内容。也可以采取根据客户需要主动推荐的方法。其一,在与客户的交流沟通过程中,你已经对客户的需求有了比较直观的了解,完全可以采取主动

给客户推荐适合的楼层和户型。其二,同时也可以让客户感受到你的专业和诚意。在推荐过程中也可以进一步了解客户的需求,以便对客户做出最准确的判断。接下来可以根据客户的详细要求为其计算首付、按揭等较为详细准确的事宜。

7、陪同客户至销售前台,及时做好详细来访登记,并微笑目送客户离开 完成上述接待过程之后,整个接待流程已接近尾声。但是剩下的工作仍很重要。陪同客户至销售前台,做好详细的客户来访登记并主动递上自己的名片,以便日后能及时有效的回访客户,这里我们建议让客户登记手机号码较为适宜。如有可能,办公电话和家庭电话都可以让客户逐一登记。不仅增加与客户的联系途径,而且也是合理有效的避免撞单发生。最后微笑目送客户离开售楼处。

8、及时做好客户登记,即便及时有效回访

整个接待客户的流程全部结束,最后及时将客户资料录入或者记录在自己的客户联系本上,以便日后及时有效地回访客户。不仅可以提高成交率而且还能增进与客户之间的情感。客户介绍客户,客户推荐客户,俗称“老带新”这样的效果不容小视。

五、说辞讲解

根据楼盘的情况确定一套说辞,然后根据每个销售员的基本情况加以修改。 让每个业务员熟记说辞 并能灵活运用。

进行模拟沙盘讲解客户问答,让每个员工习惯接待客户的感觉。

具体说辞待定(楼盘的概况还没有)

六、礼仪礼节以及销售过程中应该注意的问题

1、销售礼仪礼节规范

男士:每日剃须

皮鞋无灰尘附着

头发保持整洁,保持自然本色

接待客户保持微笑,做到文明用语

工作服保持整洁,袖口、领口保持平整

不佩戴任何饰品。如:“项链、手链”等

女士:皮鞋无灰尘附着

可淡妆接待客户

头发保持整洁,保持自然本色

不佩戴任何饰品。如:“项链、手链”等

工作服保持整洁,袖口、领口保持平整

七、贷款的基本知识,和贷款的计算方法

1、要求的贷款限度

先让大家了解开发商要求的贷款限度,并给大家讲解这个限度是个上面概念

2、讲解贷款的计算方法

讲解款的计算方法,一般情况下贷款是贷总房款的百分比,车库不包含在内,车库一般是一次性付清。

首套房、二套房、三套房的百分比都是不一样

并采用出题的方式给大家解释:

如:单价:3900 面积:143 车库单价2200 车库面积15?

一套房 总房价:? 车库价:? 总价:? 首付:? 贷款? 缴款:? 二套??

三套??

八、销售流程及注意事项

1、销售流程

客户接待与谈判→定金收取及认购合同签订→交纳首付房款、签订正式楼宇买卖合同→缴纳余款或办理按揭→其他售后服务

2、注意事项

销售过程中一定要有耐心,要仔细回答客户的每一个问题。对待客户要真诚不能为了成交而隐瞒客户,告知客户所有客户所在意的事物,避免日后发生纠纷,这既是对客户的保护也是对自己的保护。

在销售过程中要注意文明用语,要尊重客户同时尊重自己。

九、签约流程及注意细节

1、核对缴款单与顾客的缴款凭证

核对开给客户的缴款单确认客户姓名、身份证号码、房号、车库号、房子面积、车库面积、房子单价、车库单价、总房价、总车库价、缴款金额、贷款金额

填写是否正确。

核对客户的缴款凭证,确认客户的缴款金额是否与缴款单上填写的相符。

2、确认无误后打草案

将缴款单及客户身份证复印件交给专人打草案。

3、核对草案

草案出来后先自行核对草案防止出现错误。

确认无误后交予客户核对,并将重点帮客户标出,以便于客户核对。

在客户核对完毕后,让客户在草案上签字,表示已核对。

4、合同备案

先讲有修改的部分告知备案的人

让备案的人加以修改备案

5、签约

引导顾客正确的填写合同

6、填写表格存档

正确的填写与合同相关的表格

将合同与相关资料一起存档

十、房地产专业知识以及房地产相关术语解释

产权证书

指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

使用权房

指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

公房

公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房

指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

单位产权房

指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。

私房

私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

期房

指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。

现房

指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外的企业,其他组织和个人。

内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

准现房

指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。

房屋产权

指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业

推出的"不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售",即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

基价

基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

起价

起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元/平方米起售”,以较低的起价来引起消费者的注意。

预售价

预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。

一次性买断价

指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

定金

指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

违约金

指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积

住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。

得房率

指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

开间

住宅设计中,住宅的宽度指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 保证住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以40--50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。

进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良

好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

套内面积

俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的的建筑.

辅助面积

指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

共有建筑面积

指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。

销售面积

指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

建筑密度

指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率

指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

层高

指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高

指层高减去楼板厚度的净剩值。

标准层

指平面布置相同的住宅楼层。

地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3,且不超过1/2 居住区用地

指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地

指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地

高配电

高配电是指高标准、科学化、适度超前的住宅电气线路配置,它是住宅安全的重要指标,是家居电气化的基础。住宅的电气设计是关系住宅安全舒适的根本保证,它应满足四个基本要求。一是住宅的安全性,即保证居住者的使用安全;二是住宅的功能性,即住宅所有的家用电器都可以正常使用;三是住宅的方便性,即确保居住者能在住宅内自由方便地使用家电;四是住宅的可持续发展性,即住

宅电气线路的各项配置应有一定的超前性,以保证住宅在使用寿命时间内可以适应居住者不断增长的用电需求。

房地产专业术语

房地产

指土地、建筑物及其他地上定着物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

房地产市场

指所交易的商品是房地产的市场,交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。房地产市场既可以是有形的,也可以是无形的有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。房地产市场分三级:

房地产一级市场:是指土地使用权出让市场

房地产二级市场:是指新开发的商品房的初次交易市场

房地产三级市场:是指商品房、经济适用房、已购公有住房等的再次交易市场

房地产转让

指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括:(1)以房地产作价入股,与他人成立企业法人。(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权发生变更的。(3)因企业被收购、兼并或合并房地产权属随之转移的。(4)以房地产抵债的。(5)法律、法规规定的其他情况

土地使用权的出让年限

居住用地:70年

工业用地:50年

教育、科技、文化卫生、体育用地:50年

商业、旅游、娱乐用地:40年

综合或其他用地:50年

基地面积

指城市规划管理部门正式划定的项目用地的范围面积

总建筑面积

是指城市规划管理部门正式确定的,按{建筑面积计算规划}计算的、项目建

设的总的建筑面积

用地红线

是指城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

日照间距

是指根据日照标准确定的房屋之间的距离。即前后两幢房屋之间,为保证后幢房间在规定的时间内获得所需日照量的一定间距。计算公式:D=(H—H1)/tgh。H:前幢房屋的高度;H1后幢房屋底层窗台面地面的高度;h:太阳高度角

建筑间距

指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

套内建筑面积

套内建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。

套内使用面积

指每套住宅户内独自使用的面积,即个功能空间的使用面积之和。

标准层的使用面积系数(得房率)

指房屋的标准层使用面积与建筑面积的比例系数。其计算公式:标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积

建筑施工图

建筑施工图表示建筑物的内部布置情况,外部形状,以及装修、构造、施工要求等。

建筑平面图

假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后,对剖切面以下部分所作的水平投影图。一幢建筑物一般有以下几种建筑平面图:

底层平面图

表示第一层房间的布置、建筑物入口、门厅及楼梯等。

标准层平面图

表示中间相同的各层平面布置。

顶层平面图

表示房屋最高层的平面布置。

屋顶平面图

屋顶平面的水平投影。

建筑立面图

指平行于建筑物各方向外墙的正投影图,用来表示建筑物的体型和外貌,并表明外墙面装饰要求的图样。

建筑剖面图

用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等。

建筑总平面图亦称“总体布置图”、“总图”,表示建筑物的位置、与原有建筑物、构筑物的关系及其周围环境、地形、标高、道路等图纸。常用的比例:1︰500、1︰1000、1︰2000。

按建筑物的使用性质分:居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。

按建筑物的层数和高度分类

低层住宅 (1—3层)、多层住宅 (4—6层)、中高层住宅 (7—9层)、高层住宅 (10层及以上)。公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米的为高层;但不包括总高度超过24米的单层建筑;建筑高度超过100米的,不论是住宅还是功用建筑、综合性建筑,均称为超高层建筑。

按建筑结构分类

砖木结构、砖混结构、钢筋混泥图结构、钢结构、其他结构。

按建筑施工方法分类

现浇现砌式建筑、预制装配式建筑、部分现浇现砌式建筑、部分装配式建筑。 按建筑物耐火等级分可分

一、二、三、四级,一级的耐火性能最好,四级的耐火性能最差。

按建筑物耐久等级可分为四级

一级耐久年限100年以上,适用于重要的建筑和高层建筑;

二级耐久等级年限50—100年,适用于一般建筑;

三级耐久等级年限25—50年,适用于次要的建筑;

四级耐久等级年限15年以下,适用于临时建筑。

按房屋完损等级

完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋。

按用途划分

居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。

按开发程度来划分

生地:是指不具有城市基础设施的土地。

毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁房屋的土地。

熟地:是指具有完善的城市基础设施、土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地。

在建工程

指地上建筑物已开始建设但尚未建成(或已停工多年),不具备使用条件的房地产。

三通一平

路通、水通、电通和场地平

五通一平

路通、给水、排水(包括雨水、污水)、电力、通讯等设施或条件以及场地平整

七通一平

路通、给水、排水、电力、通讯、燃汽、热力、等设施或条件以及场地平整。 国土局

代表国家行使土地所有者职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

商品房

指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

经济适用房

经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。

代理商

经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后,办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

房地产产权登记

凡在规定范围内的房地产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产权实施有效管理,并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载。

产权证书

指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一,是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

商品房预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。

房地产买卖合同

是由国土局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同,内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证。

房屋所有权

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。

房屋使用权

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

银行按揭

是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主会付一部分房款,余款由银行代购房者支付,购房者的房屋所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,偿还完毕后,房屋所有权归己。

按揭贷款

“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说,按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。

住房商业贷款

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款,有关银行规定,凡符合下列两种情况之一的,即可申请贷款品种:一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定,由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。

公积金贷款

具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工,为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时,即可享受公积金贷款。其贷款的条件是:借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%;贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力;借款人同意办理

住房抵押登记的保险;提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式;同时提交银行要求的相关文件,如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

组合贷款

个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人,同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时,还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物,银行向同一借款申请人同时发放的,用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款,是政策性和商业性贷款组合的总称。

使用率

房屋套内净面积(即使用面积)和房屋建筑面积的比为使用率.—般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间。怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题,即便有些多层房屋有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

跃层和复式、错层有什么区别

通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋(通常是2.7米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺

乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式(夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”),与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算:跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照披屋顶

使用面积的计算标准

利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件(漱洗、便溺、采光、通风)外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积:使用房间的净高度最低处不应低于1.5米(含):使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1米(含)。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米(含)部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。 错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋,可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档房屋。

玄关

是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

隔断

是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

房地产五证两书

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件。

两书

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

房改房

已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

集资房

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予

以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

微利房

亦称微利商品房,指由各级政府房产管理部门组织建设和管理,以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金,用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

平价房

是根据国家安居工程实施方案的有关规定,以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象,通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨,配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

解困房

是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

再上市房

是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

公寓式住宅

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

安居工程住房

是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、1%-3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

国有房产

指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有

单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

直管房产

指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外),大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修,少部分免租拨借给单位使用。

自管房产

指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

军队房产

指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。

集体所有房产

指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

私有(自有)房产

指私人所有的房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产,以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。

联营企业房产

指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

股份制企业房产

是指股份制企业所投资建造或购买的房产。

港、澳、台投资房产

指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

涉外房产

指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

其他房产

是指凡不属于以上各类别的房屋,都归在这一类,包括因所有权人不明,由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。

有限产权房

房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴,房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

假层

指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

搁楼(暗楼)

一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。 低层住宅

指一层至三层的住宅。

多层住宅

指四层至六层的住宅。

中高层住宅

指七层至九层的住宅。

高层住宅

指十层及十层以上的住宅。

塔式高层住宅

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅

由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅

由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

跃层住宅

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

房屋施工面积

指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。

房屋新开工面积

指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

房屋竣工面积

指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

竣工房屋价值

指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建造,办公及生活用品等家具的购置等费用,购置土地的费用,迁移补偿费和场地平整的费用,以及城市建设配套

的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

楼花

最早源自香港,是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。

TOWNHOUSE

也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间,以达到室内外融和的目的,比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

商住住宅

是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

会所

以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池 、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称"中空玻璃",这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

酒店式服务公寓

指提供酒店式管理服务的公寓。始于19xx年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。

RUN 智能家居布线系统

一种物理网络系统建立在国际标准之上,以 TIA/EIA 570A 为核心,以每户为单位,支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用,由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成,所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板,并可简单地自动连接相关设备,如电脑、电视、传真、防盗警报系统等,为每一户成员提供安全舒适的生活环境。

房地产契税

指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

营业税

指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税。

房产税

以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

营业税附加

指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税

指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。

纳税保证金

指按照有关规定,个人将拥有合法产权的住房转让时,就其应纳税所得,按照个人所得税税率计算的,个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费

指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费

即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。

土地收益金

土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款,或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

土地增值税

指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地使用税

指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

耕地占用税

必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他

种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地,指种植农作物的土地(包括菜地、园地),占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设,也视同占用耕地。

土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

住宅单方综合造价

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

房屋权属登记

指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。

总登记

指县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内房屋进行统一权属登记。

初始登记

指新建房屋(竣工)或集体土地上房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。

转移登记

指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记

指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。

房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的

房屋面积增加或者减少的

房屋翻建的

法律、法规规定的其他情形

他项权利登记

指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

注销登记

指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房屋的所有权

指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋权利人

指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请人

指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

房屋权属证书

权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

所有权证

指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。

共有权证

指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件,用以证明共有房屋的归属。

他项权证

指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

宅基地证

农村村民在集体土地上因建房需要,向集体组织申请建房用地,经集体报送

县(市)人民政府批准后,向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证,可以在集体内部成员之间转让,但不得向非集体组织成员转让。

房屋部分产权

职工以标准价购买住房,拥有部分产权。经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为“私产(部分产权)”,注记:“房改出售的标准价房,总价款:××元,售房单位:××××,产权比例为:××(个人),××(单位)。”

保修期

指物业开发建设单位在物业交付使用后,对业主承担保修责任的期限。

共用部位

指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备

指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

商品房维修基金

指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房

[1998]213号)的规定,新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

房改房维修基金

指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房

[1998]213号)的规定,公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

公共维修基金额

指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。

住宅共用部位共用设施设备维修基金。(简称维修基金)是指按建设部《住宅共用

部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定,商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金(简称公共维修基金),专项用于物业保修期满后,共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。

平台

供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。

过道

住宅套内使用的水平交通空间。

壁橱

住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

壁龛

利用墙体厚度的局部空间,存放日常用品的部分

吊柜

住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

走廊

住宅套外使用的水平交通空间。

架空房屋

指底层架空,以支撑物体承重的房屋,其架空部位一般为通道、水域或斜坡。

阁楼

指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼,不计层次。

骑楼

指建在马路旁,底层的一部分是人行道的楼房。

单元式房屋

指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

泛指联接房屋墙体以外,有围护结构和台面,作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。

柱廊

有顶盖,有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物,如长廊、回廊等。

檐廊

在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。

挑廊

挑出房屋墙体外,有顶盖、有围护物(如栏杆)、无支柱的通道。

通廊

指联接建筑物间,有顶盖、有廊台,具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊;高出地面的,二层以上的则称架空通廊。

门廊

指建筑物门前突出的,有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。

阳台

泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台;根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台;根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

封闭阳台

原设计及竣工后均为封闭的。

非封闭阳台

原设计或竣工后不封闭的阳台。

凹阳台

凹进楼层外墙(柱)体的阳台。

凸阳台

挑出楼层外墙(柱)体的阳台。

底阳台

房屋一层的阳台。

挑阳台

房屋二层(含二层)以上的阳台

房屋总层数

房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次,采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示,地下的层数用负数表示;房屋层高在

2.20米(含)以上的计算层数。

房屋地上层数

一般按室内地坪以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米(含)以上的,计算地上层数。

房屋地下层数

指采光窗在室外地坪以下的,其室内层高在2.20米(含)以上的地下室的层数。

自然层

一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层

指建筑物的自然层内,用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

附属层(夹层)

指介于自然层之间的夹层。

避难层

高层建筑中用作消防避难的楼层。

自然层数

按楼板、地板结构分层的楼层数。

中间层

底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

结构(设备)转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构(设备)类型,并通过该楼层进行结构(设备)转换,则该楼层称为结构(设备)转换层。

户型比

指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

面积误差比

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)×100%÷合同约定面积 公共维修基金

公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金

安全保安系统

实现小区周界的监控和红外线报警防范,火灾与煤气报警,紧急呼救报警,电话线被切断与防破坏报警。

通讯系统

实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络(Internet)插口,可接收有线电视网节目。

信息服务系统

实现三表远程计量,计算机网络功能及一些物业管理功能。

环境控制系统

实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版

2003-20xx年宏观调控政策一览

■ 20xx年2月18日:国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》

严格控制土地供应总量,整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工作;下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知(7月国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知),年底统计,全国撤并整合各类开发区2046个。

■ 20xx年6月:国务院公布我国首部《物业管理条例》

■ 20xx年6月13日:中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件)

通知对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出现对防范金融风险、房地产金融健康发展起到了极大的促进作用。

■ 20xx年8月12日:国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国务院18号文)。

首次明确了房地产业在国民经济发展中的支柱产业地位,同时肯定了房地产市场持续健康发展的主旋律,提出坚持在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,分别决策的方针,同时表明,对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。

■ 11月3日:国务院发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

宣布坚决落实清理整顿开发区的规定,切实解决农民失地失业问题,严肃查处土地违法行为。

■ 20xx年11月13日:国家发改委、建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》

规范了物业服务收费行为,并明确指出今后物业服务收费将通过市场竞争形成,极大保障了业主和物业管理企业的合法权益。

■ 20xx年3月31日:国土资源部、监察部联合发文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(831大限即“71号令”) 要求从20xx年8月31日起,所有经营性土地一律都要公开竞价出让,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定,8月31日以后,开发商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。

■ 20xx年4月25日:经国务院批准,中国人民银行决定从20xx年4月25日起,提高存款准备金率0.5个百分点,即存款准备金率由7%提高到7.5%。

■ 20xx年4月27日:国务院发出通知《关于提高钢铁、水泥、电解铝、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的通知》

决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例,房

地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上

■ 20xx年4月29日:国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》

要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批,深入开展土地市场治理整顿。提出用半年左右的时间,深入开展土地市场治理整顿,同时实施“三个暂停”,即全国暂停审批农用地转非农建设用地,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改,对新批的县改市(区)和乡改镇,暂停修改涉及土地利用的各类规划 ■ 20xx年5月13日:我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台。 经济适用住房面积严格控制在中小套型。该办法对经济适用住房的管理具有重要的意义。

■ 20xx年7月底:国家发展和改革委员会、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》,提出物业服务收费实行明码标价。

这一规定于20xx年10月1日起施行。规定物业管理企业向业主提供服务,应当标明服务项目、收费标准等有关情况,进一步保障了业主的合法权益。

■20xx年09月03日:银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引〉

主要针对房地产开发行业的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险管理。

■ 20xx年10月29日:中国人民银行决定,从20xx年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到

2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。此举向社会传递了中央银行控制信贷和投资过快增长的政策意图。

■ 20xx年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》等一系列土地管理政策法规。

■ 20xx年12月2日:国土资源部下发《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》

全国国土部门将以20xx年12月31日为基准日期,到20xx年3月31日,对全

国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。

20xx年宏观调控政策

■ 20xx年3月17日:央行下发《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》

中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策,宣布取消住房贷款优惠利率,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明,中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

■ 20xx年3月26日:国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,八点要求控制房价涨幅过快,即“老国八条”。

“老国八条”以通知形式发出,要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。文件强调:“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善,影响金融安全和社会稳定,甚至影响整个国民经济的健康运行”,并要求各地方政府高度重视房地产价格,明确提出:“控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。”

■ 20xx年4月27日:国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。国务院又出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》,即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施,每条措施都直指房价涨幅过快

■20xx年5月11日:国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(又称铁八条)

明确了房地产行业的国民经济支柱产业地位,将调控的目标锁定为“住房价格的基本稳定”和“房地产业的健康发展”;其中明确规定,自6月1日起,国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税,从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。

■ 5月27日,国税总局、建设部、财政部等颁发了《关于加强房地产税收管理的通知》

20xx年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税

■ 20xx年7月11日:《中华人民共和国物权法(草案)》讨论

从20xx年人大法制工作委员会形成内部草案开始,《物权法(草案)》历经三

次审议,牵动着无数关注的目光。今年,这一关系到大众民生切实利益的国家大

法,再次交由全国人大审议。虽然历经四次审议,已经完善许多,但是,其中有

关业主委员会的法律地位等重大问题仍然悬而未决。

■ 20xx年7月21日晚 19:00:人民币兑美元即日升值 2%

中国人民银行20xx年7月21日晚19∶00在其网站发布了《中国人民银行

关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》,备受瞩目的人民币升值传闻得到证

实:“根据对汇率合理均衡水平的测算,人民币对美元即日升值2%。20xx年7月21日19∶00,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。”这让

此前扑朔迷离的中国楼市的未来更加复杂化,让在全球化背景下的中国金融改革

和未来房地产发展方向和趋势前景更加不明朗。而海外投资作为房价居高不下的

“配角”迅速成为众矢之的。

■ 20xx年10月7日:国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若

干问题的通知》

强调要对 20% 个人所得税进行一体化征收。

■ 2005 年 11 月:国家税务总局局长谢旭人表示“ 十一五 ” 期间将出台物

业税

20xx年11月,有媒体报称:国家税务总局局长谢旭人表示,在“十一五”期间,中国将积极稳妥地深化税制改革,其中包括实施城镇建设税费改革,稳步推行物

业税,并相应取消相关收费。谢旭人的这一表态,再度引发了社会舆论关于物业

税的开征时机以及征收方式的广泛讨论。特别是物业税能否平抑房价的争论更是

成为20xx年年终楼市的一大热点。

“三个八条”的主要内容对比

老国八条 新国八条 八条意见

一、高度重视稳定住房价格工作 一、强化规划调控,改善商品房结构

一、强化规划调控,改善住房供应结构

二、切实负起稳定住房价格的责任 二、加大土地供应调控力度,严格土

地管理 二、加大土地供应调控力度,严格土地管理

三、大力调整和改善住房供应结构 三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应 三、调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管

四、严格控制被动性住房需求 四、完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求 四、加强房地产信贷管理,防范金融风险

五、正确引导居民合理消费预期 五、运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度 五、明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费

六、全面监测房地产市场运行 六、加强金融监管 六、加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度

七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 七、切实整顿和规范市场秩序 七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为

八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 八、加强市场监测,完善市场信息披露制度。加强舆论引导,增强政策透明度 八、加强市场监测,完善市场信息披露制度

20xx年宏观调控政策

■ 2006 年3月5日:国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

■ 2006 年3月6日:国税总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》

规定在地城市城区和郊区的,非经济适用房开发项目预计计税毛利率不得低于20%。

■ 2006 年4月28日:央行宣布全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。

这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格

■ 2006 年5月17日:国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条)。

包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。这六条措施拉开了2006 年房地产调控序幕。

■ 2006 年5月29日:国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006 )37号),人称9部委"十五条"。

对"国六条"进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米以下住房所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上的标准。从20xx年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定;土地闲置2年将被收回使用权。

■ 2006 年5月31日:国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)

对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006 年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。把征收营业税的期限从2年期限改为5年,充分表明政府对个人所得税调节的效果的肯定,也是进一步加大控制的信号。

■ 20xx年6月16日:央行宣布从7月5日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,冻结资金为1500亿元。

存款准备金率的调整,将产生多倍收缩效应,从而控制银行的放贷盈利的冲动,并带来信贷总量的紧缩,其中将造成一些房地产公司资金链条的紧张。

■ 2006 年7月6日:建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积,并提出要加强监督检查,落实责任追究制度,地方政府要负起切实责任。

■ 2006 年7月6日:建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》

要求房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理,未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。

■ 2006 年7月11日:建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地

产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为"外资限炒令"。

规定外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本不得低于投资额的50%。加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

■ 2006 年7月13日:国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》

九个国家土地督察局派驻地方,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用,将纳入九大土地督察局严格监管之下。

■ 2006 年7月18日:国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

■ 2006 年7月27日:建设部下发《关于认真做好住房状况调查工作的通知》 20xx年下半年开始,全国开始实施入户住房状况调查活动,掌握城镇居民的真正住房状况,以便于进一步改善住房供应结构,稳定住房价格,切实解决中低收入家庭住房问题,促进房地产业的持续健康发展。

■ 2006 年8月1日:国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行

规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化,进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围:供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地,并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

■ 20xx年8月14日: 中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》;

■ 20xx年8月18日:央行宣布从8月19日起,上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点。

■ 20xx年8月28日:建设部印发《房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》。随后,9月6日,建设部、国家发改委、工商总局三部委启动的一项活动---在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动,活动的重点打

击对象包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为等6类违法违规行为。

■ 20xx年9月5日:国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

明确外国投资者专用外汇账户内的资金,不得用于房地产开发和经营;外资境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的,不予办理转股收汇外资外汇登记。对外资投机炒楼的五条主要途径,包括假独资、假并购、违规合资、假个人购房、QFII资金炒房,该通知均作出了极具针对性的审核规定。 ■ 20xx年9月5日:新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》

这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后,政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。土地出让总价款必须首先足额支付安置补助费、拆迁补偿费等,其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重;调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准,对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费,要限期追缴;加大建设用地取得和保有环节税收调节力度;城镇土地使用税征收标准在现行基础上提高两倍,并提高耕地占用税征收标准。

■ 20xx年9月6日:国土资源部发布《关于开展20xx年度土地变更调查工作的通知》

表示将全面查清全国各类土地利用变化情况,以充分发挥土地管理在宏观调控中的“闸门”作用。

■20xx年9月20日:,国土资源部下发《关于适应新形势切实搞好土地开发整理有关工作的通知》

要求各地从把握方向、尊重民意、严格管理、健全机制等四个方面,切实搞好土地开发整理工作。

■20xx年9月:新一轮土地规划修编工作已启动

9月初,国务院明确要求暂缓执行前版的《全国土地利用总体规划纲要》。 ■20xx年10月:土地出让金新规将出炉 使用税将提高两倍

《土地出让金收支管理办法》(草案)(以下简称《办法》)已基本修订完成,待

国务院审批后,《办法》草案中提出,土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法是,土地出让金增值部分的15%做此用途。《办法》明确土地出让金将实行收支两条线,并接受地方人大的监督。

■ 20xx年11月3日:央行宣布从11月15日起,上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。

■ 20xx年 11月7日财政部、国土资源部、中国人民银行三部委下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》

通知进一步明确了新增建设用地土地有偿使用费的征收范围。一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍;二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库;三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。此外,《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。

■ 20xx年11月11日:国务院公布《外资银行管理条例》

12月11日开始,我国将取消对外资银行一切非审慎性准入限制,向在中国注册的外资法人银行全面开发人民币业务。对外资银行的开放将在一定程度上激发房贷市场的“鲶鱼效应”。

双景住宅

双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境,社区周围还有赏心悦目的自然风光,社区内外要讲究合二为一,使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调,达到居室内外环境互动、交相辉映,正所谓"借外景造内景"。

标准绿色住宅

绿色住宅是全方位的、立体环保工程,它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美,主要包括:使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理

中水处理

老百姓听起来还有些陌生的词,中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远,许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来,用于冲厕所和拖地板,其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。

格式条款

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化,提高交易效率。但是,格式条款一方当事人往往会利用其优势地位,在条款中列入一些不公平的条款,而对方当事人由于其自身地位的原因,只能被动接受,因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务,并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

内部认购

近年来,许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠,优惠一般是比照"开盘价"而言的,如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则,内部认购价应该是该商

品房销售过程中的"最低时段价",购房者应给予谨慎的关注。同时,房地产营销商为了保证尽可能多的赢利,会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手,往往能得到实在的优惠,这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。当然,这种便宜与风险共存,购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠,以免不小心摊上麻烦,使自己的合法权益受到损害。

soho之后又推loft

日前,以soho为标志的知名楼盘现代城,又推出了loft。loft超高层办公空间位于soho建筑的a、b、c座的三层,面积8000平方米,层高达6米,是一个完全开敞的空间,没有墙壁的存在,没有固定的面积,客户可根据需求切割购买。

Loft

loft,英文字典中把它译为阁楼,顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时,其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。loft最显著的特征是高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。

板式小高层

国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为:"板式小高层"是一种不规范的

叫法。我们目前常说的"板式小高层"是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅,目前大多在9至12层左右。6层以下的称为"多层";更高的则称为"高层",这与标准规范有些出入。"塔楼"主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;而板楼由许多单元组成,每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看,不一定都呈"一"字型,也可以是拐角、围合等形状。

国家康居示范工程

由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程,目的是在以往的"20xx年小康住宅科技产业示范工程"和"城市住宅小区建设试点"的基础上,以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑,将近年已有的新技术、新材料、新工艺集成,以工程示范作为产业化链条,综合采用新型结构体系、供排体系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品,从而为住宅产业现代化作出示范。通过示范,以点带面,推动整个住宅产业的技术进步,使住宅建设的质量和功能有较大的改善,适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高,达到国际文明居住水准。

业主委员会

即住宅小区管理委员会,又称为小区管委会,是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

十一、安排员工分组到周边楼盘市调

讲解市调需要收集的资料与数据及注意点。

① 楼盘位置

② 周边配套设施

③ 参数

④ 价格

⑤ 房源

⑥ 优惠

⑦ 首付款

两两分组→安排到其他楼盘市调→做好资料收集→资料带回整理→员工间信息互换

十二、考核

根据这次培训内容设定一个考核,以书面的或者是模拟实战的形式都可以。

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